이 계산기는 무엇인가요?
양도소득세는 부동산을 팔아 발생한 차익(양도차익)에 대해 부과되는 국세입니다. 본인의 보유 기간, 주택 수, 1세대 1주택 여부, 양도가액에 따라 세율이 6%부터 최대 75%까지 크게 달라지기 때문에, 매도 전에 시뮬레이션이 반드시 필요한 세금으로 꼽힙니다.
이 계산기는 가장 흔한 케이스인 1세대 1주택 일반 매도와 다주택자 일반 세율 매도를 기준으로 양도차익, 장기보유 특별공제, 기본공제(연 250만원)를 반영한 산출세액과 지방소득세까지 한 번에 계산합니다. 다주택자 중과세율(20~30%p 가산)이 적용되는 경우에도 직접 선택해 비교할 수 있습니다.
⚠️ 단기보유(2년 미만) 세율, 입주권·분양권, 비사업용 토지, 미등기 양도자산, 감면 특례(농어촌주택, 임대사업자 등)는 본 계산기에서 반영하지 않습니다. 해당 경우라면 반드시 세무사 또는 홈택스 미리계산 서비스로 검증하세요.
사용 방법
- 양도가액에 매도가(실거래가)를 입력합니다.
- 취득가액에 처음 매수한 금액(실거래가)을 입력합니다. 상속·증여로 취득한 경우에는 평가액을 입력합니다.
- 필요경비에 취득세, 중개수수료, 자본적지출(샷시·확장 공사 등)을 합산해 입력합니다. 증빙이 있어야 인정됩니다.
- 보유기간(년)을 입력합니다. 보유 3년부터 장기보유특별공제 (연 2%, 최대 30%)가 자동 적용됩니다.
- 해당하는 경우 1세대 1주택 비과세 대상을 체크합니다. 12억 이하면 비과세, 초과분은 비율 과세됩니다.
- 다주택자라면 중과세율 적용 옵션을 선택해 시뮬레이션할 수 있습니다.
계산 방법과 공식
1단계: 양도차익
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
필요경비에는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적지출 등이 포함됩니다.
2단계: 양도소득금액 (장기보유특별공제 차감)
양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
일반 부동산: 보유 3년부터 연 2%씩, 최대 15년 30% 공제.
1세대 1주택(2년 거주 요건 충족, 9억 초과분): 보유 + 거주 합산 최대 80% 공제.
3단계: 과세표준
과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만원, 자산별 1회)
4단계: 산출세액 (누진세율)
- 1,400만원 이하: 6%
- 5,000만원 이하: 15% (누진공제 126만원)
- 8,800만원 이하: 24% (576만원)
- 1억 5천만원 이하: 35% (1,544만원)
- 3억원 이하: 38% (1,994만원)
- 5억원 이하: 40% (2,594만원)
- 10억원 이하: 42% (3,594만원)
- 10억원 초과: 45% (6,594만원)
5단계: 다주택자 중과세율
조정대상지역 내 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택자는 + 30%p이 적용될 수 있습니다. 다만 정부의 한시적 유예 조치가 자주 시행되므로 매도 시점의 정책을 반드시 확인하세요.
6단계: 지방소득세 및 총 세액
지방소득세 = 양도소득세 × 10%
총 납부세액 = 양도소득세 + 지방소득세
실전 예시
예시 1. 1세대 1주택 10억 매도 (취득 6억, 보유 5년, 거주 5년)
12억 이하 1세대 1주택은 양도소득세 비과세입니다. 총 납부세액 0원.
예시 2. 다주택자 8억 매도 (취득 5억, 필요경비 1,500만, 보유 4년)
양도차익 = 8억 − 5억 − 1,500만 = 2억 8,500만원
장기보유특별공제(4년 × 2% = 8%) = 약 2,280만원
양도소득금액 약 2억 6,220만 → 기본공제 250만 차감 = 과세표준 약 2억 5,970만원
산출세액 = 2억 5,970만 × 38% − 1,994만 = 약 7,875만원
지방소득세 약 788만 → 총 납부세액 약 8,663만원
예시 3. 동일 조건 + 조정지역 2주택 중과(+20%p)
중과 적용 시 산출세액 = 2억 5,970만 × 58% − 1,994만 = 약 1억 3,069만원
지방소득세 약 1,307만 → 총 약 1억 4,376만원. 일반 세율 대비 약 5,700만원 추가 부담. 매도 시점의 중과 유예 여부가 결정적 입니다.
자주 묻는 질문
Q. 장기보유특별공제는 언제부터 적용되나요?▾
보유 3년부터 적용됩니다. 일반 부동산은 매년 2%씩 최대 15년 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택(보유 + 거주 2년 이상)으로 12억 초과 부분에 한해서는 보유기간 최대 40% + 거주기간 최대 40%로 최대 80%까지 공제됩니다.
Q. 1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?▾
취득일로부터 2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득했다면 보유 + 거주 각 2년 이상)하고, 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유해야 합니다. 12억 이하면 전액 비과세, 12억 초과분은 (양도가 − 12억) / 양도가 비율로 과세됩니다.
Q. 다주택자 중과세율이 지금도 적용되나요?▾
2022년 5월 이후 정부의 한시적 중과 유예가 여러 차례 연장되었습니다. 매도 시점에 유예가 종료되었는지, 또는 신규 유예가 시행 중인지 국세청·기재부 자료로 반드시 확인하세요. 본 계산기의 '중과 적용' 옵션은 시뮬레이션 용도입니다.
Q. 필요경비에는 어떤 비용이 포함되나요?▾
취득세, 등록세, 법무사 보수, 중개수수료, 인테리어 중 자본적지출(샷시·발코니 확장·보일러 교체 등), 매도 시 중개수수료가 포함됩니다. 수익적지출(도배·장판 등 단순 수선)은 제외됩니다. 증빙(세금계산서·계좌이체 내역)이 없으면 인정되지 않을 수 있습니다.
Q. 보유 1년 미만에 팔면 세율은 어떻게 되나요?▾
단기보유 양도세가 별도로 적용됩니다. 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일세율이며 본 계산기는 이를 반영하지 않습니다. 단기 매도 시에는 반드시 세무사 또는 홈택스 미리계산 서비스를 이용하세요.
Q. 양도소득세는 언제까지 신고하나요?▾
양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예: 5월 매도 → 7월 31일까지. 미신고 시 무신고가산세 20%, 납부지연가산세가 부과되며, 같은 연도에 2건 이상 양도하면 다음 해 5월 종합 확정신고도 필요합니다.
Q. 지방소득세는 따로 신고하나요?▾
양도소득세 신고와 동시에 자동으로 처리되며, 산출된 양도소득세의 10%가 지방소득세로 함께 부과됩니다. 납부는 시·군·구청 또는 위택스를 통해 이루어집니다.
관련 법령
- 소득세법 제94조 — 양도소득의 범위 — 부동산, 부동산 권리, 주식 등의 양도.
- 소득세법 제95조 — 양도소득금액 산정 — 양도차익에서 장기보유특별공제 차감.
- 소득세법 제104조 — 양도소득세 세율 — 기본세율, 단기보유 세율, 다주택자 중과세율.
- 소득세법 시행령 제160조 — 1세대 1주택의 범위와 비과세 요건.
확인하세요
- 양도소득세는 정책 변경이 가장 잦은 세금입니다. 본 계산기는 2026년 2월 기준이며, 매도 직전 홈택스 미리계산 서비스나 세무사 확인을 권장합니다.
- 단기보유, 입주권·분양권, 비사업용 토지, 사업용 자산, 미등기 양도 등 특수 사례는 본 계산기에서 반영하지 않습니다.
- 필요경비는 증빙(세금계산서·계좌이체 내역)이 있어야 인정됩니다. 단순 수선비(도배·장판)는 자본적지출에서 제외됩니다.
- 두 건 이상의 자산을 같은 연도에 양도하면 다음 해 5월 확정신고가 필요하며, 본 계산기 결과만으로는 합산 세액이 계산되지 않습니다.