부동산 계산기

종합부동산세 계산기

보유 주택의 공시가격 합계를 기준으로 종합부동산세를 계산합니다. 1세대 1주택자 세액공제를 반영합니다.

법적 근거: 종합부동산세법 제8~10조

기준일: 2026년 2월

원

부동산공시가격알리미에서 확인

1세대 1주택 단독명의: 기본공제 12억. 그 외: 9억.

5년 20% / 10년 40% / 15년 50%

60세 20% / 65세 30% / 70세 40%

과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율

세액공제: 1세대 1주택 단독명의자만, 보유 + 연령 합산 최대 80%

농어촌특별세: 종부세액 × 20%

본 계산 결과는 입력값과 공개된 세율·요율 기준으로 산출한 참고용 수치입니다. 실제 납부세액, 대출 한도, 중개수수료, 임대료 한도 등은 개별 상황(감면 요건, 가족 구성, 거래 시점, 은행 심사 등)에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 금액과 적용 여부는 관할 세무서, 시·군·구청, 거래 은행, 공인중개사 또는 세무사·변호사 등 전문가에게 반드시 확인하시기 바랍니다. 법령 개정 시 세율과 요율이 변경될 수 있으며, 본 계산기는 개정 사항을 추적하여 반영합니다.

이 계산기는 무엇인가요?

종합부동산세(이하 종부세)는 매년 6월 1일을 기준으로 일정 금액 이상의 주택을 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 재산세와 별도로 부과되며, 고가·다주택 보유자에게 더 무겁게 적용됩니다. 신고·납부 기간은 매년 12월 1일 ~ 15일입니다.

2026년 기준 종부세 계산은 ① 인별 합산 공시가격에서 기본공제(1세대 1주택자 단독명의 12억, 그 외 9억)를 차감 → ② 공정시장가액비율(현재 60%)을 곱해 과세표준 산출 → ③ 누진세율 적용 → ④ 농어촌특별세(20%) 추가 → ⑤ 1세대 1주택자 보유·연령 세액공제 적용의 순서를 따릅니다.

본 계산기는 가장 일반적인 1주택 단독명의와 다주택 일반 누진세율 케이스를 시뮬레이션합니다. 부부 공동명의 특례 신청, 법인 종부세, 임대 등록 주택 합산배제 등 특수 케이스는 본 계산기에서 반영하지 않습니다.

사용 방법

  1. 합산 공시가격에 보유한 모든 주택의 공시가격 합계를 입력합니다. 부부 공동명의는 각자의 지분을 별도로 계산해야 정확합니다.
  2. 보유 주택 수를 선택합니다. 1세대 1주택과 그 외는 기본 공제액이 다릅니다 (12억 vs 9억).
  3. 1세대 1주택 단독명의자라면 보유기간과 연령을 입력하세요. 보유 5년 이상부터 20~50%, 만 60세 이상부터 20~40%까지 세액공제 (최대 합산 80%).
  4. 결과에서 과세표준, 종부세, 농어촌특별세, 세액공제, 최종 납부세액을 확인합니다.

계산 방법과 공식

1단계: 과세표준

과세표준 = (인별 합산 공시가격 − 기본공제액) × 공정시장가액비율(60%)
기본공제: 1세대 1주택자 단독명의 12억원, 그 외 9억원.
음수가 되면 종부세는 0원.

2단계: 산출세액 (일반 누진세율)

  • 3억 이하: 0.5%
  • 6억 이하: 0.7% (누진공제 60만)
  • 12억 이하: 1.0% (240만)
  • 25억 이하: 1.3% (600만)
  • 50억 이하: 1.5% (1,100만)
  • 94억 이하: 2.0% (3,600만)
  • 94억 초과: 2.7% (1억 180만)

3단계: 농어촌특별세

종부세액의 20%가 농어촌특별세로 추가 부과됩니다.

4단계: 1세대 1주택자 세액공제

보유 5~10년: 20%, 10~15년: 40%, 15년 이상: 50%
만 60~65세: 20%, 65~70세: 30%, 70세 이상: 40%
두 공제는 합산 적용되며 합산 한도는 80%.

실전 예시

예시 1. 1세대 1주택자, 공시가 15억, 보유 8년, 만 62세

과세표준 = (15억 − 12억) × 60% = 1.8억
종부세 = 1.8억 × 0.5% = 90만원
농특세 = 18만원 → 합산 108만원
보유 5~10년 공제 20% + 60~65세 공제 20% = 40% → 약 43만원 공제
최종 납부세액 약 65만원

예시 2. 다주택자, 합산 공시가 20억

과세표준 = (20억 − 9억) × 60% = 6.6억
종부세 = 6.6억 × 1.0% − 240만 = 420만원
농특세 = 84만 → 최종 504만원

자주 묻는 질문

Q. 종부세는 누가 내나요?▾

매년 6월 1일을 기준으로 본인 명의의 주택 공시가격 합계가 9억(1세대 1주택 단독명의는 12억)을 초과하면 종부세 대상입니다. 부부 공동명의는 각자 지분에 대해 9억씩 공제됩니다.

Q. 1세대 1주택자 공제와 부부 공동명의 특례 중 무엇이 유리한가요?▾

보유기간이 길고 고령(60세 이상)이면 단독명의 + 1세대 1주택 세액공제(최대 80%)가 유리한 경우가 많고, 보유가 짧거나 고가 주택이면 공동명의(각 9억 공제 = 18억)가 유리합니다. 매년 9월 부부 공동명의 1세대 1주택자 특례 신청으로 한 명에게 단독명의 공제를 적용받을 수도 있습니다. 케이스별 비교가 필요합니다.

Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?▾

공동주택은 부동산공시가격알리미 사이트(realtyprice.kr)에서 매년 4월 말 발표됩니다. 단독주택은 시·군·구청에서 별도로 발표됩니다. 이의신청은 발표 후 30일 이내에 가능합니다.

Q. 임대 등록한 주택도 종부세에 합산되나요?▾

민간임대주택 등록 시 합산배제(과세표준에서 제외) 신청이 가능합니다. 다만 등록 임대주택의 등록 요건·임대 의무기간을 어기면 합산배제가 추징될 수 있습니다.

Q. 다주택자도 보유기간 세액공제를 받을 수 있나요?▾

아니요. 보유기간·연령 세액공제는 1세대 1주택자(단독명의) 또는 부부 공동명의 1세대 1주택 특례 신청자에게만 적용됩니다.

Q. 종부세 분납이 가능한가요?▾

납부세액이 250만원을 초과하면 분납 신청이 가능합니다. 250만원~500만원은 초과분 한도, 500만원 초과는 50% 한도까지 분납할 수 있으며, 분납 기간은 납부기한 후 6개월 이내입니다.

관련 법령

  • 종합부동산세법 제8조 — 과세표준 — 공시가격 합계 − 공제액 × 공정시장가액비율.
  • 종합부동산세법 제9조 — 주택분 종합부동산세의 세율 — 누진세율.
  • 종합부동산세법 제10조 — 1세대 1주택자 보유기간·연령 세액공제 (최대 80%).
  • 농어촌특별세법 — 종부세액의 20% 부가세 부과.

확인하세요

  • 본 계산기는 일반 누진세율을 기준으로 합니다. 법인이나 과거 다주택 중과세율(3주택 이상 1.2~6.0%)이 적용되는 시기에는 결과가 다를 수 있습니다.
  • 재산세는 별도로 부과되며 종부세 산출 시 일부가 공제됩니다. 본 계산기는 이 공제(재산세 중복분 차감)를 단순화하여 반영하지 않습니다.
  • 합산배제(임대 등록 주택, 사원용 주택 등) 신청 여부에 따라 실제 세액이 달라집니다. 본 계산기는 합산배제 미적용 기준입니다.