임대수익률 계산기

이 계산기는 무엇인가요?

임대수익률은 부동산을 임대해 얻는 연간 수익이 투자한 금액 대비 얼마나 되는지 보여주는 지표입니다. 매매 결정의 출발점이자, 같은 가격대 매물을 비교할 때 가장 객관적인 기준이 됩니다.

수익률은 크게 두 가지로 나뉩니다. 표면수익률(총수익률)은 단순히 매매가 대비 임대 순수익 비율을 보여주고, 실질수익률(레버리지 수익률)은 대출을 활용했을 때 본인 자본 대비 실수익을 보여줍니다. 일반적으로 은행 대출을 끼면 실질수익률이 표면수익률보다 높아지지만, 금리 상승기에는 역마진이 발생할 수 있어 반드시 함께 봐야 합니다.

이 계산기는 매매가, 보증금, 월세, 대출액·금리, 운영 지출(관리비, 재산세 등)을 입력하면 두 가지 수익률을 한 번에 산출해 비교합니다.

사용 방법

매매가에 주택 매수 가격(또는 평가액)을 입력합니다.
보증금과 월세를 입력합니다. 전세인 경우 월세는 0으로 둡니다.
대출 원금과 연이자율을 입력하면 연간 대출 이자가 자동 계산됩니다. 대출 없이 시뮬레이션하려면 0을 입력합니다.
연간 지출에 관리비, 재산세, 보수 비용 등 연간 운영 비용을 합산해 입력합니다.
결과에서 표면수익률과 실질수익률(레버리지)을 비교해 투자 매력도를 판단합니다.

계산 방법과 공식

연간 임대수익

연간 임대수익 = 월세 × 12
전세는 0이 되므로 표면수익률 산정에서 보증금 일부를 환산해 보지만, 본 계산기는 월세 기반으로만 계산합니다.

연간 순수익

연간 순수익 = 연간 임대수익 − 연간 대출이자 − 연간 운영지출

표면수익률 (Gross Yield)

표면수익률 = (연간 임대수익 − 운영지출) ÷ (매매가 − 보증금) × 100
보증금은 임차인이 제공하므로 실제 투자한 금액에서 차감합니다.

실질수익률 (Cash-on-Cash, 레버리지)

본인 투입 자본 = 매매가 − 보증금 − 대출원금
실질수익률 = 연간 순수익 ÷ 본인 투입 자본 × 100
본인 자본 대비 순수익률로, 대출을 끼웠을 때의 실제 수익률입니다.

실전 예시

예시 1. 5억 매매, 보증금 5천만, 월세 150만, 무대출

연간 임대수익 = 1,800만
연간 지출(관리비·세금 등) 200만 가정
표면수익률 = (1,800만 − 200만) ÷ (5억 − 5천만) × 100 = 약 3.56%
실질수익률도 동일 (대출 없음)

예시 2. 동일 조건 + 대출 3억 (연 4%)

연간 이자 = 1,200만
연간 순수익 = 1,800만 − 200만 − 1,200만 = 400만
본인 자본 = 5억 − 5천만 − 3억 = 1.5억
실질수익률 = 400만 ÷ 1.5억 × 100 = 약 2.67%
금리(4%)가 표면수익률(3.56%)보다 높아 레버리지 역효과가 발생한 사례.

자주 묻는 질문

Q. 전세 매물의 수익률은 어떻게 계산하나요?▾

전세는 월세 수익이 없으므로 본 계산기 기준으로는 수익률이 0에 가깝게 나옵니다. 전세 갭투자의 수익은 임대수익이 아니라 매매가 상승에서 발생하므로, 별도의 시세차익 시뮬레이션이 필요합니다.

Q. 관리비를 임차인이 별도로 내면 어떻게 입력하나요?▾

임차인 부담 관리비는 본 계산기의 '연간 지출'에서 제외합니다. 임대인이 부담하는 공용 관리비, 재산세, 종부세, 화재보험료, 정기 보수비 등만 포함하세요.

Q. 공실 위험은 반영되나요?▾

본 계산기는 공실 0%를 가정합니다. 실제 투자 판단 시에는 지역별 공실률(보통 5~10%)을 적용해 임대수익을 조정하는 것이 안전합니다.

Q. 대출 이자가 표면수익률보다 높으면 어떻게 되나요?▾

레버리지 역효과로 실질수익률이 표면수익률보다 낮아집니다. 이 경우 단기적으로는 마이너스 캐시플로우(매월 부족분 자기 자본으로 충당)가 될 수 있어, 시세차익을 노린 장기 보유 전략과 결합되지 않으면 위험합니다.

Q. 취득세, 중개수수료는 매매가에 포함되나요?▾

엄밀히는 매매가 + 취득세 + 등기비용 + 중개수수료가 총 투자비용입니다. 더 정확한 수익률을 보려면 '매매가' 칸에 이 비용까지 합산해 입력하세요.

Q. 임대소득세는 반영되나요?▾

현재 계산기는 세전 기준입니다. 연간 임대수입이 2,000만원을 넘으면 종합과세 또는 분리과세(14%)가 적용되므로, 실수익률은 세금만큼 더 낮아집니다.

확인하세요

본 계산기는 세전 수익률입니다. 임대소득세, 종합소득세 누진 효과는 별도로 검토해야 합니다.
공실 위험, 임대료 미납, 보수 비용 변동, 금리 변동은 단순화된 가정에서 반영하지 않았습니다.
매매 시 발생하는 취득세·중개수수료·등기비용을 '매매가'에 합산해 입력하면 더 보수적이고 정확한 수익률을 얻을 수 있습니다.

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