이 계산기는 무엇인가요?
임대료 인상률 계산기는 임대인이 갱신 시점에 보증금이나 월세를 올릴 때, 법령상 허용된 인상 한도(연 5%)를 지키고 있는지 검증하는 도구입니다. 주택임대차보호법과 민간임대주택에 관한 특별법은 임차인의 주거 안정을 위해 임대료 인상에 분명한 상한선을 두고 있습니다.
주의할 점은 단순히 보증금이나 월세 하나만 보고 비교하면 안 된다는 것입니다. 법은 보증금과 월세를 합쳐 하나의 가치로 환산한 환산보증금을 기준으로 인상률을 산정하도록 정하고 있습니다. 보증금은 그대로 두고 월세만 올려도, 또는 월세를 낮추고 보증금만 크게 올려도 환산보증금이 5%를 초과해 오르면 위법이 될 수 있습니다.
이 계산기는 변경 전·후의 보증금과 월세를 모두 입력받아 환산보증금 기준으로 인상률을 자동 계산하고, 법정 상한(5%) 초과 여부를 즉시 판정합니다.
사용 방법
- 변경 전 임대료 영역에 현재 계약상의 보증금과 월 임대료를 입력합니다. 전세 계약이라면 월세 칸은 0으로 두면 됩니다.
- 변경 후 임대료 영역에 새로 제안 받은(또는 제안한) 보증금과 월세를 입력합니다.
- 월차임 전환시 산정률(%)은 기본값(현행 법정 산정률)을 그대로 두는 것을 권장합니다. 계약서에 별도 협의된 환산율이 명시되어 있다면 그 값을 입력합니다.
- 결과 카드에서 변경 전·후 환산보증금, 인상률, 그리고 “상한 5% 이내”인지 “초과”인지를 확인합니다.
계산 방법과 공식
환산보증금 산식
환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 × 12) ÷ 월차임 전환시 산정률(%)
월세 흐름을 보증금 가치로 환산하여 두 임대 조건을 같은 단위로 비교합니다. 산정률은 한국은행 기준금리 + 법정 산정률(2%)이 기본입니다.
인상률 산식
인상률(%) = (변경 후 환산보증금 − 변경 전 환산보증금) ÷ 변경 전 환산보증금 × 100
법정 상한
민간임대주택에 관한 특별법 제44조와 주택임대차보호법 제7조는 임대료 증액 청구를 1년에 5%를 초과하지 못한다고 규정합니다. 또한 약정한 차임 등의 증액 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없습니다.
실전 예시
예시 1. 월세만 올리는 경우
기존: 보증금 1억 + 월세 50만원, 변경: 보증금 1억 + 월세 60만원. 전환율 5.5%를 적용하면 변경 전 환산보증금은 약 2억 909만원, 변경 후는 약 2억 3,091만원입니다. 인상률은 약 10.4%로 상한을 크게 초과합니다.
예시 2. 보증금만 올리는 경우
기존: 보증금 3억(전세), 변경: 보증금 3억 1,500만원(전세). 인상률은 정확히 5.0%로 상한 한도에 해당합니다.
예시 3. 보증금은 낮추고 월세는 올리는 경우
기존: 보증금 3억(전세), 변경: 보증금 2억 + 월세 50만원. 전환율 5.5%를 적용하면 변경 후 환산보증금은 약 3억 909만원으로, 인상률은 약 3.0%이며 상한 이내입니다. 임대 형태가 달라져도 환산보증금으로 비교하면 객관적인 판단이 가능합니다.
자주 묻는 질문
Q. 5% 상한은 모든 임대차에 적용되나요?▾
주택임대차보호법상 5% 상한은 계약 갱신 시(특히 계약갱신요구권을 행사하는 경우) 적용됩니다. 신규 임대차 계약의 임대료는 시장가격에 따라 자유롭게 정할 수 있다는 것이 다수 견해이며, 묵시적 갱신과 합의 갱신 모두에 적용된다는 점이 실무 입장입니다.
Q. 보증금만 받는 전세 계약에도 5% 상한이 적용되나요?▾
네. 보증금만 있는 전세 역시 환산보증금 = 보증금이므로, 보증금 인상폭 자체가 5%를 넘으면 안 됩니다. 단, 신규 계약 또는 임차인이 갱신요구권을 사용하지 않은 합의 갱신의 경우 5% 상한 적용 여부는 사안에 따라 다툼이 있을 수 있습니다.
Q. 계약갱신요구권을 행사하면 무조건 5% 이내로만 올릴 수 있나요?▾
임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 임대인이 청구할 수 있는 차임·보증금 증액의 한도가 5%로 명확히 제한됩니다. 임대인이 실거주, 철거·재건축 등 법정 사유로 갱신을 거절할 수 있는 예외가 인정되는 경우를 제외하고는 임차인이 갱신을 강제할 수 있습니다.
Q. 임대인이 5%를 넘는 인상을 요구하면 어떻게 해야 하나요?▾
초과 인상분에 대한 약정은 무효이며, 임차인은 종전 임대료를 기준으로 한 인상 한도까지만 지급할 의무가 있습니다. 분쟁이 발생하면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 차임증감청구소송 등 법적 절차로 해결할 수 있습니다.
Q. 1년에 한 번만 올릴 수 있다는 규정은 무엇인가요?▾
주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없다고 정합니다. 즉, 같은 임대차 관계에서 임대료 인상의 빈도 자체에도 제한이 있습니다.
Q. 관리비를 크게 올리는 것도 임대료 인상으로 보나요?▾
법적으로 차임은 임대차 약정의 대가인 월세를 의미하지만, 실제로는 관리비를 통한 우회 인상이 차임 증액에 해당한다고 본 판례가 늘고 있습니다. 임대인이 실제 비용 증가 없이 관리비를 대폭 올렸다면 임차인은 부당한 차임 인상으로 다툴 여지가 있습니다.
관련 법령
- 주택임대차보호법 제7조 — 차임 또는 보증금 증액 청구의 한도(5%)와 1년 이내 재증액 금지를 규정.
- 주택임대차보호법 제6조의3 — 계약갱신요구권. 임차인이 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있는 권리.
- 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 — 민간임대주택 등록 사업자가 받는 임대료 증액 청구의 상한(연 5%)을 정함.
확인하세요
- 이 계산기는 주거용 주택 임대차를 전제로 합니다. 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법의 별도 한도(연 5%, 환산보증금 한도 등)가 적용됩니다.
- 등록 임대주택, 공공임대주택은 각각의 법령과 표준임대료 산정 방식이 별도로 있으므로, 해당 임대차 유형의 별도 가이드를 함께 확인하세요.
- “상한 이내”라는 판정이 곧 임대인의 인상 요구를 수용해야 한다는 뜻은 아닙니다. 임차인은 시장 시세와 본인의 사정에 따라 협상할 수 있습니다.