대출한도 계산기 (DSR / DTI / LTV)

이 계산기는 무엇인가요?

주택담보대출 한도는 단순히 집값의 일정 비율로만 결정되지 않습니다. 현재 한국은 ① LTV(집값 대비 대출 비율), ② DTI(연소득 대비 원리금 비율), ③ DSR(연소득 대비 모든 대출 원리금 비율) 세 가지 규제를 동시에 적용해 그중 가장 낮은 금액이 실제 대출 한도가 됩니다.

특히 2022년 이후 도입된 차주별 DSR 규제가 가장 보수적인 기준으로 작동합니다. 은행권은 DSR 40%, 비은행권은 50%가 한도이며, 신용 대출, 학자금, 자동차 할부 등 기존 대출의 원리금도 모두 합산해야 합니다.

이 계산기는 세 규제를 한 번에 시뮬레이션해 실제 받을 수 있는 대출 한도를 추정합니다. 다만 은행마다 보수적인 자체 심사 기준이 추가되므로, 결과는 참고치로만 활용하고 거래 은행 상담을 병행하세요.

사용 방법

연소득에 세전 연소득을 입력합니다. 근로소득은 원천징수 영수증, 사업소득은 종합소득세 신고서 기준입니다.
기존 대출 연 원리금에 현재 보유한 모든 대출의 연간 상환 원리금 합계를 입력합니다. (월 상환액 × 12, 신용대출은 만기일시 가정 시 원금/만기 + 이자)
주택가격에 매수 예정 주택의 시세 또는 KB시세를 입력합니다.
지역 구분을 선택합니다. 투기·조정지역 vs 일반지역에 따라 LTV/DTI 한도가 달라집니다.
신규 대출 조건(만기 연수, 연이자율)을 입력하면 신규 대출의 연 원리금이 계산됩니다.
결과의 최종 대출 가능 금액이 세 규제를 모두 통과하는 최대 한도입니다.

계산 방법과 공식

LTV (Loan To Value)

LTV 한도 = 주택가격 × LTV 비율
현재(2026) 일반지역 70%, 조정·투기지역 50% 적용.

DTI (Debt To Income)

DTI는 신규 주담대 원리금 + 기존 대출 이자만 합산해 연소득 대비 비율을 계산합니다.
DTI 한도 ≈ 연소득 × DTI(40~60%) − 기존 대출 이자 → 이를 만기·금리로 역산해 대출 원금 한도 산출.

DSR (Debt Service Ratio)

DSR은 모든 대출의 원리금을 연소득과 비교합니다.
DSR 한도 원리금 = 연소득 × DSR(40~50%) − 기존 원리금
이 원리금이 가능한 신규 대출 한도의 핵심 제약이 됩니다.

최종 대출 한도

세 가지 한도(LTV / DTI / DSR) 중 가장 작은 값이 실제 받을 수 있는 대출 가능 금액 입니다.

실전 예시

예시 1. 연소득 8천만, 기존 대출 없음, 10억 주택, 일반지역

LTV(70%) = 7억
DSR(40%) 한도 원리금 = 3,200만/년
30년 만기, 4% 금리 → 약 5억 6천만 대출 가능
DTI(60%) 한도 → 약 6억 8천만
최종 약 5억 6천만원 (DSR이 가장 보수적)

예시 2. 동일 조건 + 기존 신용대출 5천만(연 원리금 600만)

DSR 한도 신규 원리금 = 3,200만 − 600만 = 2,600만
→ 신규 대출 한도 약 4억 5천만원으로 감소
기존 대출이 신규 한도를 직접 잠식하는 것을 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. DSR 계산에서 신용대출은 어떻게 잡히나요?▾

신용대출은 약정 만기에 따라 원리금이 산정되는데, 통상 5년 또는 약정 만기를 적용해 원금/만기 + 이자로 계산합니다. 만기일시 신용대출이라도 DSR 산정 시에는 분할 상환을 가정하므로 부담이 커집니다.

Q. 스트레스 DSR이 뭔가요?▾

변동금리 대출에 향후 금리 상승 위험을 반영한 가산금리(스트레스 금리, 약 0.38~1.2%p)를 추가해 DSR을 산정하는 제도입니다. 2024년부터 단계적 시행 중이며, 변동금리 주담대의 실제 한도가 본 계산기 결과보다 더 적게 나올 수 있습니다.

Q. LTV 80%(생애최초)는 누가 받을 수 있나요?▾

생애최초 주택 구입자, 부부합산 연소득 1.3억 이하, 주택가격 9억 이하 등 요건을 모두 충족하면 LTV 80%까지 가능합니다. 다만 DSR은 동일하게 적용됩니다.

Q. 신혼부부·청년 특별 한도는 어떻게 다른가요?▾

보금자리론, 디딤돌대출 등 정책 대출은 별도 한도(소득 기준, 주택가격 기준)와 별도 DSR 적용(40%가 아닌 정책 기준)을 받을 수 있습니다. 본 계산기는 일반 시중은행 기준입니다.

Q. 전세대출도 DSR에 포함되나요?▾

전세자금대출은 현재 DSR 산정에서 일부 제외되거나 이자만 반영됩니다. 다만 차주별 DSR 강화 추세에 따라 변경 가능성이 있으니 거래 은행에 확인하세요.

Q. DSR과 DTI 차이가 정확히 무엇인가요?▾

DTI는 신규 주담대 원리금 + 기존 대출 이자만 합산하지만, DSR은 모든 대출의 원리금을 합산합니다. 즉 DSR이 더 엄격하며, 일반적으로 DSR이 한도를 결정합니다.

확인하세요

본 계산기는 일반 시중은행 기준 LTV/DTI/DSR을 단순화하여 적용합니다. 스트레스 DSR, 정책 대출, 비은행 한도는 결과와 다를 수 있습니다.
은행마다 자체 신용평가, 소득 인정 기준, 직군별 가산이 추가됩니다. 실제 한도는 본 계산기 결과보다 보통 10~20% 보수적으로 산정됩니다.
기존 대출의 원리금 입력이 정확하지 않으면 결과가 크게 달라집니다. 카드론, 학자금, 자동차 할부 등 모든 부채의 연 원리금을 합산해야 합니다.

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