이 계산기는 무엇인가요?
취득세는 주택, 토지, 건물 등 부동산을 새로 취득할 때 납부하는 지방세입니다. 주택을 매수했다면 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 60일 이내에 신고·납부해야 합니다(상속은 6개월, 증여는 3개월). 이 기한을 어기면 가산세가 부과되므로 매매 일정과 함께 미리 계산해 두는 것이 안전합니다.
취득세 부담은 단순히 매매가에 일률적인 세율을 곱하는 방식이 아닙니다. 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적, 매매가 구간에 따라 세율이 1%~12%까지 크게 달라지며, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가로 붙습니다. 이 계산기는 2026년 기준 세율을 반영하여 총 납부 세액을 한 번에 산출합니다.
주택 외 부동산(상가, 토지 등)이나 상속·증여 취득은 세율 체계가 다르므로, 본 계산기는 유상 매매로 취득한 주택에 한해 사용해 주세요.
사용 방법
- 취득가액(매매가)에 실거래가를 원 단위로 입력합니다. 특수관계자 거래나 시가 인정액과 차이가 큰 경우 과세표준이 달라질 수 있으니 주의하세요.
- 보유 주택 수를 선택합니다. 취득 후 기준이 아닌 취득 시점에 이미 가지고 있는 주택 수를 기준으로 합니다. 예: 무주택자가 첫 주택을 사면 1주택을 선택합니다.
- 2주택 이상일 경우 조정대상지역 여부가 표시됩니다. 매수 대상 주택이 위치한 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있는지에 따라 세율이 크게 달라집니다.
- 전용면적 85㎡ 초과 체크박스를 해당 시 선택합니다. 면적이 85㎡를 넘으면 매매가의 0.2%가 농어촌특별세로 추가 부과됩니다.
- 결과에서 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 총 납부 세액을 확인합니다.
계산 방법과 공식
1주택자 (생애 첫 주택 포함)
- 6억원 이하: 1.0%
- 6억원 초과 ~ 9억원 이하: (매매가 × 2/3 − 3) % (구간 누진)
- 9억원 초과: 3.0%
2주택자
- 조정대상지역: 8.0%
- 비조정대상지역: 1.0% ~ 3.0% (1주택 세율 동일 적용)
3주택 이상
- 조정대상지역: 12.0%
- 비조정대상지역: 8.0%
지방교육세
취득세액의 10%가 자동으로 부과됩니다. 예: 취득세가 1,000만원이면 지방 교육세는 100만원.
농어촌특별세
전용면적 85㎡ 초과 주택에 한해 매매가의 0.2%를 별도로 부과합니다. 85㎡ 이하는 비과세입니다.
실전 예시
예시 1. 6억원 1주택, 85㎡ 이하
취득세 = 6억 × 1% = 600만원. 지방교육세 = 60만원. 농특세 면제.
총 납부세액 약 660만원.
예시 2. 8억원 1주택, 105㎡
1주택 6~9억 구간 누진세율 적용 시 약 2.33% → 취득세 약 1,866만원. 지방 교육세 약 187만원. 농특세 = 8억 × 0.2% = 160만원.
총 납부세액 약 2,213만원.
예시 3. 10억원 2주택, 조정대상지역, 90㎡
취득세 = 10억 × 8% = 8,000만원. 지방교육세 = 800만원. 농특세 = 200만원.
총 납부세액 약 9,000만원. 다주택자 중과세율의 부담이 매우 크므로, 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부를 반드시 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 일시적 2주택자도 중과세를 내야 하나요?▾
이사·결혼·상속 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 일정 기간(현재 3년) 이내에 처분하면 신규 주택을 1주택으로 인정해 일반 세율(1~3%)을 적용합니다. 다만 조정대상지역이 변경되거나 처분 기간을 놓치면 중과세율이 소급 적용될 수 있으니, 매매 일정과 처분 계획을 함께 점검하세요.
Q. 취득세는 언제까지 신고·납부해야 하나요?▾
유상 거래(매매)는 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날로부터 60일 이내, 상속은 6개월 이내, 증여는 3개월 이내에 시·군·구청에 신고하고 납부해야 합니다. 기한을 어기면 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세가 부과됩니다.
Q. 생애 최초 주택 구입자는 감면 혜택이 있나요?▾
지방세특례제한법에 따라 생애 최초 주택 구입자에게는 취득세 감면(최대 200만원 한도)이 적용될 수 있습니다. 다만 소득·주택가격·주택 보유 이력 등 요건이 까다로우니 시·군·구청 또는 위택스를 통해 사전 확인을 권장합니다.
Q. 분양권으로 산 아파트는 언제 취득세를 내나요?▾
분양권 자체는 취득세 과세 대상이 아니며, 입주 시 잔금 납부와 등기를 하면서 주택에 대한 취득세를 납부합니다. 단, 분양권 양도·양수 시 다주택 산정에는 포함되므로 보유 주택 수 판정에 영향을 미칩니다.
Q. 조정대상지역인지 어떻게 확인하나요?▾
국토교통부에서 수시로 고시·해제하며, 정부 부동산정책 보도자료와 국토교통부 보도자료를 통해 확인할 수 있습니다. 매매 계약 시점이 아닌 취득 시점(잔금일)을 기준으로 판단하므로, 잔금 직전 변경 가능성도 함께 살펴야 합니다.
Q. 지방교육세와 농어촌특별세는 따로 신고하나요?▾
아니요. 모두 취득세와 함께 시·군·구청 또는 위택스에서 한 번에 신고·납부합니다. 신고 시 자동으로 부수세목이 합산되며, 계산서에는 항목별로 구분되어 표시됩니다.
Q. 법인이 주택을 사면 세율이 어떻게 되나요?▾
법인의 주택 취득은 별도로 12%의 중과세율이 일률 적용되는 등 개인과 다른 체계를 따릅니다. 본 계산기는 개인의 주택 매매를 전제로 하므로, 법인 취득은 세무 전문가와 별도 상담하세요.
관련 법령
- 지방세법 제11조 — 주택 취득의 표준세율(1~3%) 규정.
- 지방세법 제13조의2 — 다주택자·법인의 주택 취득에 대한 중과세율(8% / 12%) 규정.
- 지방세법 제151조 — 지방교육세의 과세표준과 세율(취득세액의 10~20%) 규정.
- 농어촌특별세법 제5조 — 전용면적 85㎡ 초과 주택 취득 시 농어촌특별세(취득가액의 0.2%) 부과 근거.
- 지방세특례제한법 제36조의3 — 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면 특례(요건 충족 시).
확인하세요
- 세율은 정책 변화에 따라 자주 바뀝니다. 본 계산기는 2026년 2월 기준이며, 잔금일이 임박했다면 위택스나 관할 시·군·구청에서 최신 세율을 한 번 더 확인하세요.
- 특수관계자 간 저가·고가 거래는 시가 인정액이 과세표준이 될 수 있어 실거래가 그대로 적용되지 않을 수 있습니다.
- 감면 대상 여부(생애최초, 신혼부부, 다자녀 등)는 본 계산기에서 자동으로 반영되지 않습니다. 별도로 시·군·구청에 신청·확인이 필요합니다.