이 계산기는 무엇인가요?
전월세 전환 계산기는 전세 보증금을 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 보증금으로 환산할 때 쓰는 계산기입니다. 전세 시세가 가파르게 오르면서 보증금 일부를 월세로 돌리는 “반전세” 거래가 늘어나고 있으며, 임대인과 임차인 모두 합리적인 환산 기준을 알아두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 월차임전환시 산정률(전월세 전환율)의 상한을 정하고 있습니다. 상한은 한국은행 기준금리에 법정 산정률(현행 2%)을 더한 값으로, 이 한도를 초과하는 월세는 법적으로 받을 수 없습니다.
이 계산기는 보증금→월세, 월세→보증금, 현재 적용 중인 전환율을 역산하는 세 가지 모드를 제공합니다. 신규 계약을 협의 중인 임차인, 갱신 시 보증금 조정을 검토하는 임대인, 부동산 중개 실무자 모두 활용할 수 있습니다.
사용 방법
- 상단의 모드 탭에서 원하는 계산 방식을 선택합니다. 전세를 반전세로 돌리려면 “보증금 → 월세”, 월세를 전세로 통합하려면 “월세 → 보증금”, 이미 정해진 조건의 전환율이 적정한지 확인하려면 “전환율 계산”을 고릅니다.
- 금액을 원 단위로 입력합니다. 예: 보증금 3억원은
300,000,000으로 입력하면 됩니다. 콤마는 자동으로 포맷되며, 입력 즉시 결과가 갱신됩니다. - 필요하다면 전환율(%) 칸의 값을 수정합니다. 기본값은 현재 법정 상한(기준금리 + 2%)이며, 실제 계약 조건에 따라 더 낮은 값을 협의할 수도 있습니다.
- 하단 결과 카드에서 환산 보증금/월세, 적용 전환율, 법정 상한 초과 여부를 확인합니다. 결과는 모두 원 단위와 “만원” 단위로 함께 표시되어 직관적입니다.
계산 방법과 공식
전월세 전환율의 정의
전월세 전환율은 보증금 1원을 1년치 월세로 환산할 때 적용하는 연이율 개념입니다. 보증금 1억을 모두 월세로 돌렸을 때 연간 얼마의 월세를 받을 수 있는지 비율로 표현한 값으로, 보통 연 4~6% 수준입니다.
법정 상한 산식
법정 상한 전환율 = 한국은행 기준금리 + 법정 산정률(2%)
기준금리가 3.5%라면 상한은 5.5%, 기준금리가 3.0%라면 상한은 5.0%입니다. 이 상한을 넘는 월세 환산은 임차인이 거부할 수 있으며, 초과 지급한 월세는 반환을 청구할 수 있습니다.
보증금을 월세로 환산하는 공식
월세 = (전환할 보증금 × 전환율) ÷ 12
월세를 보증금으로 환산하는 공식
보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율
현재 적용 중인 전환율 역산
전환율 = (월세 × 12) ÷ 보증금 × 100
실전 예시
예시 1. 전세 5억을 반전세로 전환
전세 5억원 중 2억원을 월세로 전환하려는 경우, 전환율 5.5%를 적용하면 월세는 (2억 × 5.5%) ÷ 12 = 약 91만 6천원입니다. 임대인 입장에서는 보증금 운용 수익률을 월세로 환산한 셈이고, 임차인 입장에서는 목돈 부담을 줄이는 대신 매월 고정비를 지출하게 됩니다.
예시 2. 월세 80만원을 전세로 환산
월세 80만원을 전세 보증금으로 합치고 싶다면, (80만 × 12) ÷ 5.5% = 약 1억 7,455만원을 추가 보증금으로 받아야 동일한 수익 가치를 유지합니다. 보증금이 부족한 임차인이라면 일부만 전세로 전환하는 협의도 가능합니다.
예시 3. 상한 초과 여부 점검
보증금 1억원 + 월세 60만원인 반전세의 실제 전환율은 (60만 × 12) ÷ 1억 = 7.2%로, 기준금리 3.5% 시대의 상한 5.5%를 초과합니다. 이 경우 임차인은 초과 부분에 해당하는 월세 감액을 요구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전환율 상한을 초과한 월세를 이미 내고 있다면 돌려받을 수 있나요?▾
주택임대차보호법 제7조의2는 강행규정으로, 상한을 초과하는 약정은 그 초과 부분에 한해 효력이 없습니다. 초과 지급한 월세는 부당이득반환 청구를 통해 돌려받을 수 있으며, 실제로는 차임감액청구로 해결하는 경우가 많습니다. 다만 분쟁이 길어지면 임대차분쟁조정위원회나 소송이 필요할 수 있습니다.
Q. 신규 계약과 갱신 계약 모두에 상한이 적용되나요?▾
전월세 전환율 상한은 기존 계약 도중 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 가장 분명하게 적용됩니다. 신규 계약의 경우 시장 가격에 따라 자유롭게 정할 수 있다는 견해와, 임대차보호법의 취지상 상한이 적용된다는 견해가 갈리지만, 갱신 계약과 묵시적 갱신에는 상한이 적용된다는 것이 다수설·실무입니다.
Q. 기준금리가 바뀌면 이미 계약된 전환율도 바뀌나요?▾
이미 체결된 계약의 약정 전환율은 자동으로 바뀌지 않습니다. 다만 새롭게 전환하거나 갱신하는 시점에는 그 시점의 기준금리에 따른 상한이 적용됩니다. 계약 기간 중 기준금리가 인하되었다면 임차인은 차임감액청구권을 행사할 수 있는 여지가 생깁니다.
Q. 전환율을 계산할 때 관리비도 포함되나요?▾
법정 상한 계산에서 말하는 월세는 임대차 계약상의 차임만을 의미합니다. 별도로 부과되는 관리비, 공용 전기·수도료, 주차비 등은 포함하지 않습니다. 단, 관리비 명목으로 차임을 우회 인상하는 경우에는 법령 위반으로 판단될 수 있습니다.
Q. 전세 보증금을 일부만 월세로 돌릴 수도 있나요?▾
네, 가능합니다. 실무에서 가장 흔한 형태가 보증금의 일부를 월세로 전환하는 “반전세”입니다. 보증금→월세 모드에서 전환할 금액만 입력하면 그에 해당하는 월세를 계산할 수 있습니다.
Q. 상가 임대차에도 같은 전환율이 적용되나요?▾
이 계산기는 주택임대차보호법을 기준으로 합니다. 상가건물 임대차보호법은 별도의 환산보증금과 상한(연 5% 등) 기준을 두고 있으니, 상가 임대차라면 해당 법령과 환산보증금 한도(지역별 상이)를 별도로 확인해야 합니다.
관련 법령
- 주택임대차보호법 제7조의2 — 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 산정률의 상한을 규정.
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 — 월차임 전환시 산정률을 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 비율(현행 2%)로 명시.
- 주택임대차보호법 제7조 — 차임 또는 보증금 증감청구권. 경제사정 변동에 따른 감액 청구의 근거.
확인하세요
- 입력하신 전환율은 법정 상한이지 의무 비율이 아닙니다. 당사자 간 합의로 더 낮은 전환율을 적용할 수 있습니다.
- 이 계산기의 결과는 참고용이며, 실제 분쟁 시에는 법무 전문가 또는 대한법률구조공단·임대차분쟁조정위원회 등을 통한 상담을 권장합니다.
- 기준금리는 한국은행 발표에 따라 변동되므로, 정확한 상한이 필요한 시점에는 한국은행 홈페이지에서 현재 기준금리를 다시 확인하세요.